2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級）過去問
2025年5月（CBT）
問71 (実技問11)

問題文

下記＜資料＞は、田村さんが購入を検討している投資用マンションの概要である。この物件の表面利回り（年利）と実質利回り（年利）の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、記載のない事項については一切考慮しないものとし、計算結果について端数が生じる場合は小数点以下第3位を四捨五入すること。

＜資料＞
購入費用総額：4,000万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
想定される収入：賃料　　月額200,000円
想定される支出：
管理費・修繕積立金　　月額20,000円
管理業務委託費　　月額5,000円

火災保険料　　年額20,000円
固定資産税等税金　　年額50,000円
修繕費　　年額40,000円

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問題

2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級）試験 2025年5月（CBT）問71（実技問11）（訂正依頼・報告はこちら）

表面利回り（年利）5.25％　　実質利回り（年利）4.98％
表面利回り（年利）5.25％　　実質利回り（年利）5.20％
表面利回り（年利）6.00％　　実質利回り（年利）4.98％
表面利回り（年利）6.00％　　実質利回り（年利）5.20％

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この過去問の解説（2件）

この問題は不動産投資の計算について問われています。

■表面利回り…年間の家賃収入かを物件価格で割ったもの

■実質利回り…管理費や修繕費を差し引き、物件の購入価格を加え購入総額で割ったもの

解説は以下の通りです。

【表面利回り】

家賃収入月額20万円×12万円＝240万円

240万円÷購入費用総額：4,000万円×100%＝6%

【実質利回り】

家賃収入から諸経費などを差し引きます。

経費は①～⑤です。（月額を年額に計算します）

①管理費・修繕積立金：月額20,000円×12カ月＝24万円
②管理業務委託費：月額5,000円×12カ月＝6万円
③火災保険料：年額20,000円
④固定資産税等税金：年額50,000円
⑤修繕費：年額40,000円

家賃収入240万円－（24万円＋6万円＋2万円＋5万円＋4万円）＝199万円

199万円÷購入費用総額：4000万円×100＝4.975→4.98%

表面利回り6%、実質利回り4.98%

選択肢1. 表面利回り（年利）5.25％　　実質利回り（年利）4.98％

不適切です。

冒頭の解説をご参照ください。

選択肢2. 表面利回り（年利）5.25％　　実質利回り（年利）5.20％

不適切です。

冒頭の解説をご参照ください。

選択肢3. 表面利回り（年利）6.00％　　実質利回り（年利）4.98％

適切です。

冒頭の解説をご参照ください。

選択肢4. 表面利回り（年利）6.00％　　実質利回り（年利）5.20％

不適切です。

冒頭の解説をご参照ください。

まとめ

表面利回りと実質利回りの違いを押さえて混在しないようにしましょう。

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投資用マンションを購入した際の収益性に関する問題です。

選択肢3. 表面利回り（年利）6.00％　　実質利回り（年利）4.98％

＜表面利回りの計算式＞

年間賃料収入÷購入費用総額×100

＜実質利回りの計算式＞

(年間賃料収入-年間経費)÷購入費用総額×100

＜年間賃料収入＞

　200,000円×12か月=2,400,000円

＜年間経費＞

　管理費等：20,000円×12か月=240,000円

　管理業務委託費：5,000円×12か月=60,000円

　火災保険料：20,000円

　固定資産税等税金：50,000円

　修繕費：40,000円

　→240,000円+60,000円+20,000円+50,000円+40,000円=410,000円

＜購入費用総額＞

　40,000,000円

表面利回りの計算式に当てはまると、

2,400,000円÷40,000,000円×100=6.00%

実質利回りの計算式に当てはめると、

(2,400,000円-410,000円)÷40,000,000円×100≒4.98%(小数点以下第3位を四捨五入)

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