2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2025年5月（CBT）
問71 (実技 問11)

投資用マンションを購入した際の収益性に関する問題です。

この問題は不動産投資の計算について問われています。

■表面利回り…年間の家賃収入かを物件価格で割ったもの

■実質利回り…管理費や修繕費を差し引き、物件の購入価格を加え購入総額で割ったもの

解説は以下の通りです。

【表面利回り】

家賃収入月額20万円×12万円＝240万円

240万円÷購入費用総額：4,000万円×100%＝6%

【実質利回り】

家賃収入から諸経費などを差し引きます。

経費は①～⑤です。（月額を年額に計算します）

①管理費・修繕積立金：月額20,000円×12カ月＝24万円
②管理業務委託費：月額5,000円×12カ月＝6万円
③火災保険料：年額20,000円
④固定資産税等税金：年額50,000円
⑤修繕費：年額40,000円

家賃収入240万円－（24万円＋6万円＋2万円＋5万円＋4万円）＝199万円

199万円÷購入費用総額：4000万円×100＝4.975→4.98%

表面利回り6%、実質利回り4.98%

投資用マンションなど、不動産の表面利回りと実質利回りを計算させる問題は珍しいです。
しかし、株や債券の問題で「利回り」とつくものが出題されることが多いので、利回りとは何か、どうやったら計算できるのかをしっかり理解しておきましょう。
理屈さえ覚えておけば、株や債券の分野でも、不動産の分野でも、どちらでも計算は難しくありません。

まず利回りとは、投資した金額に足して得られる収益の割合のことです。

利回りの計算式（％）

＝　　収益　　✕１００

　投資した金額

利回りというのは、投資したお金でいくら稼ぐことができたかを測る指標です。

これはどんな利回りの場合でも、変わりません。
この基礎をしっかり覚えておきましょう。
 

そして次に表面利回りと実質利回りの違いについてです。
〇表面利回り（単純利回り）

…投資額と家賃だけを見て計算するざっくり計算

　年間収入金額×１００

＝　投資金額

〇実質利回り（NOI利回り・純利回り）

…経費なども含めたしっかり計算

　年間収入金額ー諸経費×１００

＝　　　投資金額
 

※実質利回りは、試験ではNOI利回りという名で出てくることが多いです。

年間収入金額とは、家賃収入のことです。

投資金額とは、自己資金に借入金を足しもののこと。
この不動産を購入するために使用したすべての金額です。
そして諸経費とは、この不動産を運営するために毎年必要なお金のことです。

固定資産税や保険料なども含まれます。

では今回の問題を解いてみましょう。
＜表面利回り＞

まず投資金額と収入金額を見つけます。

・投資金額

　資料より４,０００万円

　消費税や仲介手数料を含めるとあるので、このまま計算します。

・収入金額

　資料より月額２００,０００円

　ただしこれは月額とあるので、年額に直す必要があります。

　年額２４０万円

ではこれを表面利回りの計算式に当てはめます。

　　２４０万円×１００

＝４,０００万円

＝０.０６×１００

＝６％

＜実質利回り＞

上記の投資金額と収入金額に加えて、諸経費を計算します。

・諸経費

　管理費・修繕積立金

　　月額２０,０００円

　　→年額２４万円

　管理業務委託費

　　月額５,０００円

　　→年額６万円

　火災保険料

　　年額２万円

　固定資産税等税金

　　年額５万円

　修繕費

　　年額４万円

全ての年額を足します。

４１万円

ではこの出てきた金額を使って、計算していきます。

上記の実質利回りの計算式にあてはめましょう。

　２４０万円ー４１万円×１００

＝　４,０００万円

＝　１９９万円×１００

　４,０００万円

＝０.０４９７５×１００

＝４.９７５

小数点以下第３位を四捨五入とあるので、したがって

≒４.９８％