2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2026年5月（CBT）
問50 (不動産 問10)

不適切
ＤＣＦ法（ディスカウンデッド・キャッシュ・フロー法）とは、将来発生すると見込まれるキャッシュ・フローを基礎にして、不動産価値を求める方法です。
具体的には、各期の純収益と保有期間終了後の復帰価格を、それぞれ現在価値に割り戻し、不動産の収益価格を求めます。

適切
ＤＣＦ法を用いた投資分析手段として、ＮＰＶ法とＩＲＲ法があります。
・ＮＰＶ法（正味現在価値法）
→投資期間中の収益を現在価値に割り戻し、そこから初期投資額を引いて、正味現在価値を算出
　正味現在価値がプラスであれば、投資適格であると判断
・ＩＲＲ法（内部収益率法）
→内部収益率と期待する収益率を比較
　内部収益率が期待収益率を上回れば、投資適格であると判断

不適切
借入金併用型投資とは、自己資金と借入金を併用して投資を行うことでレバレッジ効果を期待し、収益率を高める投資手法です。
対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合に、収益率の向上を期待することができます。

まとめると、下記のとおりです。

不動産の収益率 ＞ 借入の金利 → レバレッジ効果で自己資金に対する収益率向上↑

不動産の収益率 ＜ 借入金利 → レバレッジ効果で自己資金に対する収益率低下↓

不適切
不動産の投資利回りには、表面利回り（単純利回り）とＮＯＩ利回り（純利回り）があります。
・表面利回り（単純利回り）
→年間収入合計を投資総額で割った割合
・ＮＯＩ利回り（純利回り）
→年間収入から費用合計を差し引いた純利益を投資総額で割った割合
本選択肢の説明は、ＮＯＩ利回り（純利回り）ではなく、表面利回り（単純利回り）のものになります。

DCF法が現在価値に割り引いて合計するのは、総収入ではなく純収益と復帰価格です。純収益とは、賃料等の総収入から諸経費を差し引いた後の収益を指し、経費を差し引く前の総収入をそのまま用いるわけではありません。総収入という言葉を使っている本記述は誤りです。

NPV法（正味現在価値法）は、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額から投資額の現在価値の合計額を差し引いた値、すなわち正味現在価値がプラスであれば投資適格と判断する手法です。例えば、収益の現在価値の合計額が1億200万円、投資額の現在価値の合計額が1億円であれば、正味現在価値は200万円のプラスとなり、投資適格と判定されます。収益の現在価値の合計が投資額の現在価値の合計を上回っている場合はこの差がプラスになるため、本記述の内容は制度の説明と一致しています。本問の正解はこの記述に当たります。

レバレッジ効果が期待出来るのは、対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合です。例えば、借入金利が3％の物件で対象不動産の収益率が5％であれば自己資金に対する収益率は押し上げられますが、収益率が2％まで下がって借入金利の3％を下回れば、借入れを増やすほど自己資金の収益率はかえって落ち込みます。収益率が借入金利を下回っている状況で借入れを増やすと、自己資金に対する収益率がかえって悪化する逆レバレッジという現象が生じます。収益率が借入金利を下回る場合に効果が生じるとする本記述は、レバレッジ効果と逆レバレッジの関係を取り違えており誤りです。

NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入をそのまま総投資額で除するのではなく、総収入から諸経費を差し引いた純収益（NOI）を総投資額で除して算出します。例えば、年間の総収入500万円、諸経費100万円、総投資額8,000万円の物件であれば、NOI利回りは（500万円－100万円）÷8,000万円で5％となり、総収入をそのまま総投資額で割った6.25％とは異なる数値になります。経費を差し引かない総収入を使う計算は表面利回りの考え方に近く、NOI利回りの定義とは異なるため、本記述は誤りです。